Trending
प्रॉपर्टी व्यवहार हा आपल्या जीवनातील अत्यंत महत्त्वाचा घटक आहे, कारण तो आपल्या आयुष्यात मानसिक व आर्थिक बाबींवर परिणाम करू शकतो. जमीन, इमारत, किंवा इतर कोणत्याही प्रकारच्या मालमत्तेच्या विक्री आणि खरेदीमध्ये कायदेशीर अटींना महत्त्व दिले जाते. विक्रीचा करार, मालमत्तेचे हस्तांतरण, शर्ती या सर्व बाबतीत कायदेशीर आधार असावा लागतो. प्रॉपर्टी व्यवहार हा एका विशिष्ट कायदेशीर फ्रेमवर्कच्या अंतर्गत येतो आणि प्रत्येक पक्षाला कायदेशीर अधिकार व कर्तव्ये असतात.
प्रॉपर्टी व्यवहारांमध्ये फसवणूक हा मोठा धोका असू शकतो. काही वेळा विक्रेते प्रॉपर्टीची स्थिती, अस्तित्व किंवा विक्री अधिकारांबद्दल खोटी माहिती देतात, आणि खरेदीदार फसवले जातात. उदाहरणार्थ, एखाद्या मालमत्तेवर कर्ज असताना, विक्रेत्याने ते लपवले असेल, किंवा विक्रेत्याने गहाण ठेवलेली प्रॉपर्टी विक्रीसाठी काढलेली असू शकते. अशी फसवणूक करणे आणि खोटी माहिती देणे खरेदीदारांसाठी मोठे आर्थिक नुकसान आणि कायदेशीर समस्या निर्माण करू शकते.
यासाठी, प्रॉपर्टी व्यवहारात फसवणूक टाळण्यासाठी कायदेशीर मार्गदर्शन असणे आवश्यक आहे. विक्रेता आणि खरेदीदार यांचे हक्क व जबाबदाऱ्या स्पष्टपणे समजून घेतल्यास, फसवणूक टाळता येऊ शकते.या लेखाचा मुख्य उद्देश हा प्रॉपर्टी व्यवहारामध्ये विक्रेता आणि खरेदीदार यांचे हक्क आणि जबाबदाऱ्या यावर सुस्पष्ट माहिती देणे हा आहे.
भारतीय मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ या कायद्यानुसार, “विक्रेता” हा तो व्यक्ती असतो, जो अचल मालमत्तेची (जसे की जमीन किंवा इमारत) मालकी दुसऱ्या व्यक्ती (खरेदीदार) कडे हस्तांतरित करतो, आणि त्या बदल्यात ठराविक किंमत घेतो. मालमत्तेची विक्री एक सामान्य विक्रीच्या अंतर्गत किंवा अन्य प्रकारे हस्तांतरणाच्या रूपात होऊ शकते. विक्रेत्याला या हस्तांतरणासंबंधी योग्य कागदपत्रांची तयारी करणे, संपत्तीचा ताबा देणे आणि त्यासंबंधी सर्व माहिती देणे आवश्यक आहे.
विक्रेत्याला त्याच्या प्रॉपर्टीतील महत्वाची त्रुटी किंवा विक्रेत्याच्या हक्कातील दोष खरेदीदाराला सांगणे आवश्यक आहे, ज्याबद्दल विक्रेत्यास माहिती आहे आणि खरेदीदाराला माहिती नाही. तसेच, या त्रुटी सामान्य काळजी घेतल्यास खरेदीदार समजू शकणार नाही. विक्रेत्याला प्रॉपर्टीतील त्रुटी विक्रेत्याला माहित असले तरी त्याला सांगणे आवश्यक आहे.
विक्रेत्याने खरेदीदाराला त्याच्या ताब्यात असलेल्या सर्व प्रॉपर्टीशी संबंधित टायटल डॉक्युमेंट्स सादर करणे आवश्यक आहे. जेव्हा खरेदीदार ते तपासणीसाठी मागवतो , तेव्हा विक्रेत्याला महत्वाची सर्व कागदपत्रे देणे आवश्यक आहे, ज्यामुळे खरेदीदाराला प्रॉपर्टीच्या कायदेशीर मालकीबद्दल पूर्ण माहिती मिळवता येईल.
विक्रेत्याला खरेदीदाराने प्रॉपर्टी किंवा त्याच्या टायटलबद्दल विचारलेल्या सर्व संबंधित प्रश्नांची उत्तरे देणे आवश्यक आहे. हे प्रश्न विक्रेत्याला त्याच्या सर्वोत्तम माहितीप्रमाणे उत्तर द्यावे लागतात. यामुळे खरेदीदाराला व्यवहारातील पारदर्शकता आणि योग्य माहिती मिळू शकते.
खरेदीदाराने योग्य रक्कम दिल्यावर किंवा ती प्रस्तुत केली तर विक्रेत्याला प्रॉपर्टीचे योग्य हस्तांतरण करणे आवश्यक आहे. हे ठरलेल्या वेळेस आणि स्थळी करणे आवश्यक आहे.
विक्री करार झाल्यापासून ते प्रॉपर्टीचे वितरण होईपर्यंत, विक्रेत्याला प्रॉपर्टी आणि संबंधित टायटल डॉक्युमेंट्सची योग्य काळजी घेणे आवश्यक आहे. विक्रेत्याला प्रॉपर्टीची काळजी तशीच घ्यावी लागेल ज्याप्रमाणे एक सामान्य सुज्ञ मालक घेतो. यामुळे प्रॉपर्टीचे नुकसान होणार नाही.
विक्रेत्याने प्रॉपर्टीचा ताबा खरेदीदाराला किंवा त्याच्या जवळच्या व्यक्तीस देणे आवश्यक आहे, जो प्रॉपर्टीच्या प्रकारानुसार ते शक्य आहे.
विक्रेत्याला प्रॉपर्टीच्या संदर्भात सार्वजनिक शुल्क आणि भाडे विक्रीच्या तारखेपर्यंत देणे आवश्यक आहे. विक्रेत्याला प्रॉपर्टी वरील कोणत्याही बंधनावर (जसे की कर्ज किंवा इतर देणी) विक्रीच्या तारखेपर्यंत व्याज देणे आवश्यक आहे. जर प्रॉपर्टी बंधनांशिवाय विकली जात असेल, तर विक्रेत्याला सर्व बंधनं नष्ट करून प्रॉपर्टी विक्री करावी लागेल.
विक्रेत्याने विक्रीचा करार केला की हे मानले जाते कि त्याला तो हक्क आहे आणि तो अस्तित्वात आहे आणि विक्रेत्याला प्रॉपर्टी हस्तांतरण करण्याचा हक्क आहे. म्हणजेच, विक्रेता गॅरंटी देतो की त्याच्याकडे मालमत्तेचा मालकी हक्क आहे आणि तो त्याची मालमत्ता हस्तांतरण करण्यास सक्षम आहे.
जर विक्रेता फिड्यूसियरी पात्रतेत (उदाहरणार्थ, एजंट म्हणून) कार्य करत असेल, तर विक्रेत्याला करार करताना हे सुनिश्चित करणे आवश्यक आहे की त्याने असे कोणतेही कृत्य केलेले नाही ज्यामुळे त्याला प्रॉपर्टीचे हस्तांतरण करण्यात अडथळा येईल.
जेव्हा पूर्ण खरेदी रक्कम खरेदीदाराकडून प्राप्त होईल, तेव्हा विक्रेत्याने खरेदीदाराला त्या प्रॉपर्टीचे सर्व टायटल डॉक्युमेंट्स प्रदान करणे आवश्यक आहे.
प्रॉपर्टीची मालकी खरेदीदाराकडे हस्तांतरण होईपर्यंत, विक्रेता त्या प्रॉपर्टीचे भाडे आणि नफा मिळवण्याचा हक्क विक्रेत्याला असतो, म्हणजेच विक्रेत्याला प्रॉपर्टीचे भाडे किंवा अन्य नफा (उदा. उत्पादनाचा नफा, पट्ट्याची संपत्ती इ.) मिळवण्याचा अधिकार आहे, जो तो त्या संपत्तीचा मालक असलेल्या काळात मिळवतो. मालकी बदलली नसल्यामुळे, विक्रेत्याकडे त्याचे अधिकार कायम राहतात.
प्रॉपर्टीची मालकी खरेदीदाराकडे हस्तांतरण होईपर्यंत, विक्रेता त्या प्रॉपर्टीचे भाडे आणि नफा मिळवण्याचा हक्क विक्रेत्याला असतो, म्हणजेच विक्रेत्याला प्रॉपर्टीचे भाडे किंवा अन्य नफा (उदा. उत्पादनाचा नफा, पट्ट्याची संपत्ती इ.) मिळवण्याचा अधिकार आहे, जो तो त्या संपत्तीचा मालक असलेल्या काळात मिळवतो. मालकी बदलली नसल्यामुळे, विक्रेत्याकडे त्याचे अधिकार कायम राहतात.
अचल मालमत्तेसंदर्भात (जसे की जमीन किंवा इमारत), भारतीय मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, 1882 खरेदीदार हा तो व्यक्ती असतो, जो विक्रेत्याकडून ठराविक किंमत अदा करून मालमत्ता खरेदी करतो किंवा करारानुसार त्याची मालकी किंवा अधिकार प्राप्त करतो. मालमत्तेचे हस्तांतरण पूर्ण करण्यासाठी संबंधित कायदेशीर प्रक्रिया आणि कागदपत्रांची पूर्तता करणे आवश्यक असते.
खरेदीदारास विक्रेत्याच्या संपत्तीत असलेल्या हक्काच्या स्वरूपाशी किंवा प्रमाणाशी संबंधित कोणतीही महत्त्वपूर्ण माहिती माहित असेल, जी विक्रेत्यास माहिती नसेल आणि जी माहिती संपत्तीचे मूल्य मोठ्या प्रमाणात वाढवू शकते, तर ती माहिती विक्रेत्याला उघड करणे आवश्यक आहे. याचा अर्थ खरेदीदाराने विक्रेत्याला त्या हक्काबद्दल योग्य माहिती दिली पाहिजे जी विक्रेत्यास स्वतः ला माहीत नाही.
खरेदीदाराने विक्रेत्यास ठरलेल्या खरेदी किंमतीचे पूर्ण रक्कम दिली पाहिजे. ही किंमत विक्रेत्याला किंवा विक्रेत्याने निर्देश केलेल्या व्यक्तीस, ठरलेल्या वेळेस आणि ठिकाणी दिली पाहिजे. जर संपत्ती कोणत्याही कर्ज किंवा बंधनांपासून मुक्त असेल, तर खरेदीदार त्या कर्जाची रक्कम खरेदी किंमतीतून वजा करू शकतो आणि ती रक्कम संबंधित व्यक्तीला देऊ शकतो. यामुळे खरेदीदार त्या संपत्तीला त्यावर असलेल्या कर्जापासून मुक्त करते.
जेव्हा मालमत्तेचे अधिकार खरेदीदाराकडे जातात, तेव्हा खरेदीदार त्या मालमत्तेची कोणतीही हानी, इजा किंवा मूल्य कमी होण्याची जबाबदारी घेतो, जेवहा ही हानी विक्रेत्यामुळे झालेली नसते. याचा अर्थ असा की, मालमत्तेचे अधिकार खरेदीदाराकडे हस्तांतरित झाल्यावर, खरेदीदार ही मालमत्तेची जोखीम उचलतो, परंतु विक्रेत्यामुळे हानी झाली असेल तर त्यास विक्रेता जबाबदार असेल.
जेव्हा संपत्तीचे अधिकार खरेदीदाराकडे हस्तांतरित होतात, तेव्हा खरेदीदाराने त्या संपत्तीवरील सर्व सार्वजनिक शुल्क (जसे की कर, भाडे, इत्यादी) आणि कर्जाची रक्कम चुकते करणे आवश्यक आहे. तसेच, जर संपत्ती कर्जाच्या ताब्यात असेल, तर त्या कर्जावर होणारी व्याजाची रक्कम देखील खरेदीदाराने भरावी लागेल. याचा अर्थ खरेदीदाराने संपत्ती हस्तांतरणानंतर सर्व सरकारी शुल्के, भाडे आणि कर्जाची अदा केली पाहिजे, जे संपत्ती विक्रीच्या वेळी अस्तित्वात होते.
या कर्तव्यांचे पालन खरेदीदारास संपत्तीच्या वैधतेची आणि सुरक्षिततेची खात्री देते. खरेदीदाराने या कर्तव्यांचे योग्य पालन केल्यास विक्रेता आणि खरेदीदार यांच्यात पारदर्शक आणि न्याय्य व्यवहार सुनिश्चित होतो.
जेव्हा संपत्तीचे मालकी हक्क खरेदीदाराकडे जातात, तेव्हा खरेदीदाराला खालील अधिकार प्राप्त होतात:
याचा उद्देश हा आहे की, एकदा मालकी हक्क खरेदीदाराकडे गेल्यावर, त्यांना संपत्तीवरील सुधारणा आणि त्याच्या उत्पन्नाचा पूर्ण लाभ मिळावा.
खरेदीदाराला संपत्तीवर हक्काचा दावा मिळतो
मालमत्तेची विक्री ही एक महत्त्वपूर्ण आणि संवेदनशील कायदेशीर प्रक्रिया आहे, ज्यामध्ये विक्रेता आणि खरेदीदार यांच्यात संपत्तीचे हस्तांतरण केले जाते. ही प्रक्रिया सुरळीत आणि त्रुटीमुक्त पार पाडण्यासाठी तसेच विक्रेता आणि खरेदीदार यांचे हक्क व अधिकार सुरक्षित करण्यासाठी योग्य कायदेशीर प्रक्रिया आणि तज्ज्ञ मार्गदर्शन घेणे अत्यावश्यक असते. मालमत्तेच्या विक्रीशी संबंधित कायदे, अटी आणि प्रक्रिया समजून घेण्यासाठी, तसेच योग्य सल्ला मिळवण्यासाठी www.asmlegalservices.in, किंवा www.lifeandlaw.in द्वारे सदर लेख लिहिणाऱ्या प्रॉपर्टी तज्ञ वकीलांचा कायदेशीर सल्ला घेणे नेहमीच महत्वाचे ठरते.
1. प्रॉपर्टीच्या कायदेशीर स्थितीची तपासणी (Check the Legal Status of the Property): प्रॉपर्टी खरेदी करण्यापूर्वी तिच्या कायदेशीर स्थितीची तपासणी करणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. मालमत्तेवर कोणतेही कर्ज, किंवा त्याबाबत वाद असू शकतात, त्यामुळे त्या बाबींची खात्री करून घेतली पाहिजे. मालमत्तेच्या सर्व कागदपत्रांची आणि शीर्षकाची सत्यता तपासणे आवश्यक आहे.
2. व्यवहारामध्ये वकीलांची मदत घेणे (Seek Legal Assistance in the Transaction): प्रॉपर्टी व्यवहारात वकीलांची मदत घेणे महत्त्वाचे आहे, विशेषतः करार तयार करताना कागदपत्रे, कराराची अटी आणि कायदेशीर प्रक्रिया तपासून वकील तुमचे हक्क, अधिकार सुरक्षित करू शकतात. वकीलांच्या मदतीने, प्रॉपर्टीच्या व्यवहाराची कायदेशीर अडचण टाळता येईल.
3. व्यवहाराची नोंदणी (Registration of the Sale Deed): प्रॉपर्टीचा खरेदी-विक्री करार नोंदणी कार्यालयात नोंदवून प्रमाणित करणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. नोंदणी केल्याने, व्यवहार कायदेशीररित्या वैध होतो आणि भविष्यातील कोणत्याही वादात तुम्हाला सुरक्षा मिळते. विक्रेता आणि खरेदीदार दोघांच्या स्वाक्ष-या, कागदपत्रांची सत्यता आणि कायदेशीर स्थिती याची नोंदणीत पडताळणी केली जाते.
4. व्यवहारात पारदर्शकता ठेवणे (Maintain Transparency in the Transaction): व्यवहारात पारदर्शकता असणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. विक्रेता आणि खरेदीदार यांना सर्व माहिती आणि कागदपत्रे स्पष्टपणे सांगितले पाहिजे, कोणतीही गुप्त माहिती लपवली जाऊ नये, आणि दोन्ही पक्षांनी प्रॉपर्टीच्या स्थितीबद्दल खरे माहिती दिली पाहिजे. पारदर्शकता ठेवून, एकमेकांमधील विश्वास वाढतो आणि फसवणुकीचे धोके कमी होतात.
5. प्रॉपर्टीवर कर्जाची तपासणी करा (Check for Liens or Encumbrances): खरेदीदाराने प्रॉपर्टी खरेदी करण्यापूर्वी त्यावर असलेल्या कोणत्याही कर्जाचे तपशील तपासावेत. यासाठी, मालमत्तेच्या सर्व संबंधित कागदपत्रांची पुर्ण तपासणी केली पाहिजे. कर्ज किंवा गहाण असल्यास, ते प्रकरण आपल्या कागदपत्रांमध्ये स्पष्ट करणे आवश्यक आहे, जेणेकरून भविष्यात कोणत्याही कायदेशीर अडचणींचा सामना होणार नाही.
6. प्रॉपर्टीच्या बाजारमूल्य याची तपासणी करा (Verify the Market Value of the Property): प्रॉपर्टी खरेदी करत असताना, तिच्या बाजारमूल्याची व बाजारातील स्थितीची तपासणी करणे महत्त्वाचे आहे. काही विक्रेते कमी किमतीत प्रॉपर्टी विकण्याची शर्यत लावू शकतात, परंतु जर बाजार मूल्याशी सुसंगत असलेली किमत नाही तर, ती फसवणूक होऊ शकते.
7. साक्षीदारांची उपस्थिती आणि स्वाक्षऱ्या (Presence of Witnesses and Signatures): खरेदी-विक्री करारावर साक्षीदारांची उपस्थिती असणे आवश्यक आहे. करारावर स्वाक्षऱ्या करताना साक्षीदारांच्या देखरेखीखाली स्वाक्षऱ्या करणे, भविष्यातील वाद टाळू शकतो. साक्षीदारांमुळे कागदपत्रांच्या आणि कराराच्या कायदेशीरतेची खात्री केली जाते.
8. प्रॉपर्टीची पिढी आणि मालकी इतिहास तपासा (Check the Property’s Ownership History): प्रॉपर्टीची मालकीचा तपास करणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. अनेक वेळा, मालमत्ता एका व्यक्तीकडून दुसऱ्या व्यक्तीकडे हस्तांतरित केली जाते आणि जर मालकीचे रेकॉर्ड योग्य असतील तर महत्वाचे कायदेशीर फायदे असू शकतात.
9. कार्यालयाच्या नोंदणीची खात्री करा (Verify the Registration of Documents with the Authorities): खरेदीदाराने विक्रेत्याकडून प्रॉपर्टीचे अधिकार कागदपत्रे मिळवल्यानंतर, त्या कागदपत्रांची योग्य नोंदणी विभागाशी खात्री केली पाहिजे. अधिकृत नोंदणी केल्याने, व्यवहार कायदेशीररित्या सुरक्षित होतो आणि नंतर कोणतीही कानूनी अडचण येण्याची शक्यता कमी होईल.
10. जमीन किंवा घराचे डेव्हलपमेंट प्लॅन्स तपासा (Check the Development Plans of Land or Property): जर खरेदीदाराने जमीन किंवा घर खरेदी केले असल्यास तर संबंधित प्राधिकरणांकडून त्या प्रॉपर्टीच्या डेव्हलप
मेंट प्लॅन्सची तपासणी करणे आवश्यक आहे. प्रॉपर्टीवर बांधकाम, प्लॅनिंग किंवा विकास योजनांची माहिती मिळवून, भविष्यातील अनपेक्षित समस्या टाळता येतात.
11. अस्थायी करार टाळा (Avoid Temporary or Informal Agreements): अस्थायी किंवा मौखिक करारापासून दूर राहा. प्रॉपर्टी व्यवहारासाठी, लेखी करार असावा लागतो. प्रत्येक अटी आणि शर्ती लेखी प्रमाणित असाव्यात. कोणताही असंविधानिक करार खरेदीदार किंवा विक्रेत्याला भविष्यातील आर्थिक आणि कायदेशीर अडचणी निर्माण करू शकतो.
12. संपूर्ण दस्तऐवजाची पडताळणी करा (Verify All Documents): खरेदी-विक्री करारामध्ये सर्व कागदपत्रांचा तपास करणे आवश्यक आहे. मालमत्ता विक्रीचा करार, रहिवासी प्रमाणपत्र, करांची माहिती, आणि इतर कायदेशीर कागदपत्रांची तपासणी करून खरेदीदारांनी विक्रेत्याच्या दाव्यांची सत्यता तपासावी.
प्रॉपर्टी व्यवहार करत असताना, विक्रेता आणि खरेदीदारांसाठी त्यांच्या हक्कांची आणि जबाबदाऱ्यांची जाणीव असणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. यामुळे दोन्ही पक्षांमध्ये कायदेशीर सुसंगती आणि पारदर्शकता ठेवता येते. विक्रेत्याने सर्व कर्तव्य योग्य प्रकारे पार पाडली आणि खरेदीदाराने देखील त्याच्या अधिकारांची ओळख करून घेत, किमान काळजी घेतल्यास भविष्यातील संभाव्य कायदेशीर वाद आणि फसवणूक टाळता येऊ शकते.
वर नमूद केल्याप्रमाणे प्रॉपर्टीचा व्यवहार करताना आपण आपल्या वकिलांचा कायदेशीर सल्ला घेणे महत्वाचे ठरते. त्याबाबत प्रॉपर्टी तज्ञ वकिलांचा सल्ला घेण्यासाठी आपण www.asmlegalservices.in किंवा www.lifeandlaw.in द्वारे लेख लिहिणाऱ्या प्रॉपर्टी तज्ञ वकिलांचा सल्ला घेऊ शकता. अशाप्रकारे, वकीलांची मदत घेणे, कागदपत्रांची पूर्ण तपासणी करणे, आणि साक्षीदारांच्या उपस्थितीत कायदेशीर करार करणे यासारखी सुरक्षित प्रक्रिया फसवणूक व कायदेशीर अडचणी टाळण्यास मदत करते.
Adv. Abdul Mulla (Mob. No. 937 007 2022) is a seasoned legal professional with over 18 years of experience in advocacy, specializing in diverse areas of law, including Real Estate and Property Law, Matrimonial and Divorce Matters, Litigation and Dispute Resolution, and Will and Succession Planning. read more….
Copyright BlazeThemes. 2025
