Trending
आजकाल भाडेपट्टा करार हा मालमत्तेशी संबंधित व्यवहारांमध्ये एक महत्त्वाचा घटक ठरला आहे. भाड्याने राहणारे किंवा व्यावसायिक जागा घेणारे अनेकजण करारामध्ये कोणत्या अटी आणि शर्ती समाविष्ट असाव्यात, याची पुरेशी माहिती घेत नाहीत. परिणामी, अनेकदा गैरसमज, तक्रारी, आणि कायदेशीर तंटे निर्माण होतात. भाडेपट्टा करार हा फक्त एक साधा दस्तऐवज नसून, तो मालक आणि भाडेकरुच्या हक्कांचे आणि जबाबदाऱ्यांचे स्पष्ट संकेत देणारा एक महत्त्वाचा कायदेशीर करार आहे.
भारतीय मालमत्ता हस्तांतरण अधिनियम, १८८२ (Transfer of Property Act, 1882) च्या कलम 105 नुसार भाडेपट्टा कराराची व्याख्या स्पष्ट केली असून, कलम 106 ते 117 मध्ये भाडेपट्टा कराराविषयी तपशीलवार माहिती देण्यात आली आहे. यामध्ये मालक (Lessor) आणि भाडेकरू (Lessee) यांच्यातील परस्पर हक्क, जबाबदाऱ्या, कराराचे स्वरूप, आणि त्याच्या अटींची स्पष्टता मांडण्यात आली आहे.
सही करण्यापूर्वी भाडेपट्टा करारातील सर्व अटी आणि शर्ती नीट वाचणे, समजून घेणे, आणि आवश्यकतेनुसार बदल सुचवणे अत्यावश्यक आहे. करारामध्ये कोणते मुद्दे महत्त्वाचे आहेत, नोंदणी कधी बंधनकारक आहे, तसेच कायदेशीर बाजूंची पडताळणी कशी करावी, याची माहिती असल्यास आपण कोणत्याही प्रकारच्या गैरसोयी टाळू शकतो. हा लेख वाचकांना भाडेपट्टा कराराच्या महत्त्वपूर्ण पैलूंविषयी माहिती देईल आणि सही करण्यापूर्वी कोणती दक्षता घ्यायला हवी, याचे मार्गदर्शन करेल.
अचल मालमत्तेचा भाडेपट्टा म्हणजे मालमत्तेचा उपभोग घेण्याचा हक्क हस्तांतरित करणे होय, जो ठराविक कालावधीसाठी, स्पष्ट किंवा अप्रत्यक्ष स्वरूपात किंवा कायमस्वरूपी दिला जातो. यासाठी ठराविक मोबदला दिला जातो किंवा देण्याचे वचन दिले जाते. हा मोबदला रोख रक्कम, पिकांचा ठराविक वाटा, सेवा किंवा अन्य कोणत्याही मूल्यवान वस्तूच्या स्वरूपात असतो, जो नियमितपणे किंवा ठराविक प्रसंगी हस्तांतर करणाऱ्या व्यक्तीस (transferor) हस्तांतर प्राप्त करणाऱ्याद्वारे (transferee) दिला जातो, जो अशा अटींवर हस्तांतरण स्वीकारतो.
यामध्ये खालील व्याख्या महत्वाच्या आहेत.
मालक (Lessor): मालमत्तेचा भाडेपट्टा हस्तांतरित करणारी व्यक्ती.
भाडेकरू (Lessee): मालमत्तेचा भाडेपट्टा स्वीकारणारी व्यक्ती.
प्रिमियम (Premium): भाडेपट्ट्यासाठी एकदाच दिलेली रक्कम किंवा मोबदला.
भाडे (Rent): रोख रक्कम, पिकांचा वाटा, सेवा किंवा इतर कोणतीही मूल्यवान वस्तू, जी ठराविक कालावधीत दिली जाते.
भाडेपट्टा करत असताना काही आवश्यक घटक असतात, जे या कराराला वैध बनवतात. जसे की ,
भाडेपट्टा करारामध्ये असलेल्या पक्षांना एकमेकांशी करार करण्यासाठी सक्षम असावे लागते. याचा अर्थ दोन्ही पक्षांना कायद्यानुसार करार करण्याचा हक्क असावा लागतो. भारतीय करार कायदा कलम 11 (Indian Contract Act, 1872) नुसार, करार करणारे पक्ष 18 वर्षांपेक्षा जास्त वयाचे, मानसिकदृष्ट्या सक्षम असावे लागतात.
भाडेपट्टा करारामध्ये मालकी हक्क हस्तांतरण होत नाही, तर ताबा हस्तांतरण होतो. भाडेकरूला वापराचा हक्क दिला जातो, परंतु मालकाचे हक्क कायम राहतात.भाडेपट्ट्यात, भाडेकरू फक्त संपत्तीचा वापर करतो, तो त्याची मालकी घेऊ शकत नाही.
भाडेपट्ट्याचा एक महत्त्वाचा घटक म्हणजे भाडे. भाडे म्हणजे संपत्तीच्या वापरासाठी मिळणारा मोबदला. भाडे नगद किंवा अन्य प्रकारांमध्ये असू शकते. भाडेपट्टा करारामध्ये याची रक्कम, देय तारीख, देयकाची पद्धत आणि अन्य अटी स्पष्टपणे लिहिल्या जातात. भाडे हा संपत्तीच्या वापरासाठी घेतला जाणारा मोबदला असतो आणि तो नियमितपणे दिला जातो.
भाडेपट्ट्यात, भाडेकरूने कराराचा स्विकार केला पाहिजे. म्हणजेच भाडेकरूला संपत्तीवर हक्क देणाऱ्या अटी आणि कालावधींचा स्विकार करणे आवश्यक आहे. भाडेपट्ट्यातील अटी आणि शर्ती, त्यात दिलेल्या अधिकार आणि जबाबदा-या, कालावधी इत्यादी सर्व गोष्टी भाडेकरूने मान्य केल्या पाहिजेत.
भाडेपट्टा करारामध्ये नेहमी एक ठराविक कालावधी असावा लागतो, जो त्या करारात स्पष्टपणे दिला जातो. कालावधी एका वर्षासाठी असू शकतो, किंवा त्याहून कमी किंवा जास्तही असू शकतो. कालावधीचे अचूक प्रमाण करारामध्ये स्पष्ट केले जाते. काही भाडेपट्ट्यांमध्ये कालावधी पुन्हा वाढविण्याचा पर्याय देखील असतो.
कलम 106 च्या अंतर्गत, जर भाडेपट्ट्यात कालावधी दिला नसेल, तर भाडेपट्टा हा कृषि किंवा उत्पादनाच्या उद्देशासाठी एक वर्षापर्यंत राहतो आणि इतर उद्देशांसाठी एका महिन्यापर्यंत लागू होतो.
भाडेपट्ट्याचा करार करत असताना, संपत्तीची देखभाल, दुरुस्ती, कर, विमा, इत्यादी बाबी कुणी करणार हे ठरवले जाते. सामान्यतः संपत्तीची देखभाल आणि त्याच्या इतर खर्चांची जबाबदारी भाडेकरूवर असते. परंतु काही करारांमध्ये हे खर्च मालकावर ठेवले जातात. याच्या अटी करारामध्ये स्पष्ट असाव्यात.
भाडेपट्ट्याचा कालावधी म्हणजे त्या कराराचा कार्यकाळ. तो किती वेळ चालेल, हे ठरवले जाते. कालावधी संपल्यावर करार समाप्त होऊ शकतो, किंवा ते नूतनीकरणाची किंवा संपत्ती विकत घेण्याची शक्यता असू शकते. कलम 107 नुसार, एक वर्ष किंवा त्यापेक्षा जास्त कालावधी असलेल्या भाडेपट्ट्यांना नोंदणीकृत कागदपत्र असणे आवश्यक आहे. अन्यथा, भाडेपट्टा मौखिक करारानेही केला जाऊ शकतो, परंतु यामध्ये संपत्तीचा ताबा देणे आवश्यक आहे.
भाडेपट्ट्याच्या कालावधीत संपत्तीची मालकी मालकाकडेच राहते. भाडेकरूला त्याच्या वापराची परवानगी मिळते, परंतु मालकीच्या हक्कावर त्याचा अधिकार नाही. भाडेकरूला फक्त संपत्तीच्या वापराचे आणि फायद्याचे हक्क दिले जातात.
भाडेपट्ट्याचा कालावधी संपल्यानंतर करार समाप्त होऊ शकतो. तसेच, करारात दिलेल्या अटींनुसार तो पूर्वी संपवण्याची शक्यता असू शकते. भाडेपट्टा संपवण्यासाठी नोटिस देणे आवश्यक असते. संपत्तीचा वापर आणि तिच्या परत करण्याबद्दलच्या अटी स्पष्टपणे करारात दिल्या जातात.
काही भाडेपट्ट्यांमध्ये नूतनीकरणाचे किंवा संपत्ती विकत घेण्याचे पर्याय असतात. भाडेपट्टा संपल्यानंतर, भाडेकरूला संपत्ती नूतनीकरण करण्याची किंवा विकत घेण्याची संधी दिली जाते. या अटी आणि प्रक्रिया करारात स्पष्ट केलेली असावी लागते.
वर्षाच्या आधारावर किंवा एक वर्षापेक्षा जास्त कालावधीसाठी, किंवा वार्षिक भाड्याचे निर्धारण असलेल्या इमारत किंवा जमिनीच्या भाडेकरारासाठी फक्त नोंदणीकृत साधनाद्वारे भाडेकरार केला जाऊ शकतो.इतर सर्व प्रकारच्या भाडेकरारां साठी नोंदणीकृत साधन किंवा तोंडी करारासह कब्जा दिला जाऊ शकतो.
जेव्हा भाडेकरार नोंदणीकृत साधनाद्वारे केला जातो, तेव्हा त्या साधनावर किंवा त्यापेक्षा अधिक साधनांवर भाडेकरार करणाऱ्याने आणि भाडेकरार घेणाऱ्याने दोघांनी साक्ष केली पाहिजे.
तथापि, राज्य सरकार वेळोवेळी अधिकृत गॅझेटमध्ये जाहीर करून निर्देश देऊ शकते की, वर्षाच्या आधारावर नसलेल्या किंवा एक वर्षापेक्षा जास्त कालावधीसाठी असलेल्या भाडेकरारांसाठी किंवा वार्षिक भाडे भरण्याचे ठरवणाऱ्या इमारत किंवा जमिनीच्या भाडेकरारांसाठी नोंदणीकृत साधन किंवा तोंडी करार आवश्यक नाही आणि कब्जा देण्याची आवश्यकता नाही.
कागदपत्रांची सत्यता तपासा: भाडेपट्टा करारावर सही करण्यापूर्वी, संपत्तीच्या मालकाची ओळख आणि त्याच्या कागदपत्रांची सत्यता तपासणे आवश्यक आहे. मालकाचे कागदपत्र (Title deed, Sale deed) आणि त्याच्या ओळखपत्रांची (आधार, पॅन कार्ड) तपासणी करा. यामुळे भाडेपट्टा कराराच्या सुरक्षिततेची खात्री होईल. असे न केल्यास भविष्यकाळात मालकी हक्कांबाबत विवाद होऊ शकतात.
किमतीची तुलना करा: भाडेपट्टा करारामध्ये भाड्याची किंमत बाजारभावाशी तुलना करणे आवश्यक आहे. तुम्हाला बाजारातील दरांशी जुळणारी किंमत मिळवण्याचा प्रयत्न करा. जर भाडे बाजाराच्या दरांपेक्षा जास्त असेल, तर ते अनावश्यक आर्थिक भार होऊ शकतो. यामुळे भविष्यात अतिरिक्त खर्च होण्याची शक्यता कमी होईल.
मालमत्तेची स्थिती तपासा: मालमत्तेची स्थिती तपासणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे, विशेषतः भाडेपट्टा करारावर सही करण्यापूर्वी. यामध्ये भिंती, छप्पर, खिडक्या आणि दरवाजे यांचा तपास केला पाहिजे. पाणी, वीज, गॅस कनेक्शन चांगले कार्यरत आहेत का ते देखील तपासा. यामुळे भविष्यात दुरुस्तीचे खर्च टाळता येऊ शकतात.
कराराच्या अटी काळजीपूर्वक वाचा: भाडे, पेमेंट पद्धती, कालावधी आणि नूतनीकरणाच्या अटींचा स्पष्टपणे अभ्यास करा. करारात असलेल्या शर्ती, जसे दुरुस्ती, देखभाल आणि समाप्ती अटी लक्षपूर्वक समजून घ्या. नोटीसची वेळ आणि इतर विशेष अटींवर लक्ष द्या.
कायदेशीर सल्ला घेणे: भाडेपट्टा करारावर सही करण्यापूर्वी, जर तुम्हाला करारातील अटी समजत नसतील किंवा शंका असतील तर योग्य कायदेशीर सल्ला घेणे महत्त्वाचे आहे. एक अनुभवी वकील तुमच्यासाठी कराराची तपासणी करेल आणि अटी स्पष्ट करेल. कायदेशीर सल्ला घेतल्याने भविष्यकाळात कोणत्याही अडचणींना तोंड देता येईल. त्यामुळे, तुम्ही सुरक्षितपणे करार करू शकता.अशा वेळी www.asmlegalservices.in आणि www.lifeandlaw.in द्वारे सदर लेख लिहिणाऱ्या प्रॉपर्टी तज्ञ वकीलांचा कायदेशीर सल्ला घेतल्यामुळे भविष्यातील कायदेशीर विवाद आणि आर्थिक अडचणी टाळता येऊ शकतात
लेखन आणि भाषा: भाडेपट्टा कराराच्या भाषेत स्पष्टता असणे आवश्यक आहे, ज्यामुळे दोन्ही पक्षांना अटी समजून घेता येतील. कायदेशीर शब्दांचा वापर टाळून, सामान्य आणि सोप्या भाषेत करार तयार करावा. सर्व अटी, भाडे, कालावधी आणि कर्तव्ये स्पष्टपणे सांगणारी भाषा असावी. यामुळे, भविष्यातील कोणत्याही संप्रदायात्मक गोंधळाची शक्यता कमी होईल.
भाड्याच्या वाढीची शक्यता तपासा: भाडेपट्टा करारात भाड्याच्या वाढीच्या अटी स्पष्टपणे नमूद करणे आवश्यक आहे. यामध्ये भाड्याची वाढ कधी होईल आणि किती होईल, याची मर्यादा ठरवली पाहिजे. तसेच, भाड्याच्या वाढीची वारंवारता आणि परिस्थिती काय असू शकतात, हे तपासून घ्या. यामुळे भविष्यातील अडचणी टाळता येऊ शकतात.
आपत्कालीन परिस्थितीचे निराकरण करा: करारात आपत्कालीन परिस्थितींसाठी विशेष अटींचा समावेश करणे महत्त्वाचे आहे. यामध्ये, जर भाडेपट्टा करार पुर्ण करणे शक्य नसेल, तर त्या परिस्थितीमध्ये काय करावं याचे निर्देश असावे. तसेच अटी देखील ठरवाव्यात, ज्यामुळे कोणत्याही पक्षाला करार संपविण्याचा किंवा बदलण्याचा अधिकार मिळेल. यामुळे अश्या परिस्थितीत निर्णय घेणे सोपे होईल.
करार समाप्तीच्या अटी तपासा: कराराच्या समाप्तीच्या अटी स्पष्ट असाव्यात, ज्यात कोणत्या परिस्थितीत करार समाप्त होईल हे सांगितले जाईल. यामध्ये, नोटीस कालावधी कसा असावा आणि कधी कोणत्या पक्षाला रद्द करणे शक्य आहे यावर तपशील असावा. दंड शुल्काच्या बाबतीत, करार रद्द केल्यावर कोणते शुल्क लागेल हे देखील स्पष्ट करणे आवश्यक आहे. त्यामुळे भविष्यातील संभाव्य वाद टाळता येतात.
नवीन कराराच्या अटी ठरवा: भाडेपट्टा करार नूतनीकरणाच्या अटी आणि शर्ती स्पष्टपणे ठरवाव्यात. यामध्ये भाड्याची रक्कम, कराराचा कालावधी, तसेच इतर आवश्यक अटींचा समावेश असावा. नूतनीकरणाच्या प्रक्रियेसाठी प्रत्येक पक्षाच्या अधिकारांची आणि कर्तव्यांची स्पष्टता असावी.
भाडेपट्टा करारावर सही करण्यापूर्वी आवश्यक तपासणी आणि दक्षता घेतल्यास, भविष्यातील कायदेशीर अडचणी टाळता येऊ शकतात. कराराच्या प्रत्येक अटीचे आणि शर्तीचे सखोल वाचन करणे, कागदपत्रांची सत्यता तपासणे आणि सर्व अधिकार स्पष्ट करणे आवश्यक आहे. यामुळे दोन्ही पक्षांना त्यांच्या अधिकारांची आणि कर्तव्यांची अचूक माहिती मिळते आणि कायदेशीर विवादांच्या संधी कमी होतात.
तसेच, भाडेपट्टा करार योग्य प्रकारे होण्यासाठी कायदेशीर सल्ला घेणे महत्त्वाचे आहे. अशा वेळी प्रॉपर्टी तज्ञ वकीलांचा कायदेशीर सल्ला घेतल्यामुळे भविष्यातील कायदेशीर विवाद आणि आर्थिक अडचणी टाळता येऊ शकतात यासाठी तुम्ही www.asmlegalservices.in आणि www.lifeandlaw.in द्वारे सदर लेख लिहिणाऱ्या वकिलांचा सल्ला घेऊ शकता.
एक चांगला आणि स्पष्ट करार भविष्यातील वित्तीय, कायदेशीर आणि वैयक्तिक अडचणींपासून संरक्षण करतो. म्हणून, भाडेपट्टा करारावर सही करण्यापूर्वी या सर्व बाबींचा विचार करा, आणि आपले संरक्षण सुनिश्चित करा.
Adv. Abdul Mulla (Mob. No. 937 007 2022) is a seasoned legal professional with over 18 years of experience in advocacy, specializing in diverse areas of law, including Real Estate and Property Law, Matrimonial and Divorce Matters, Litigation and Dispute Resolution, and Will and Succession Planning. read more….
Copyright BlazeThemes. 2025
