Trending
भारतातील बांधकाम क्षेत्र हे जलद गतीने विकसित होत असताना ग्राहकांचा विश्वास टिकवणे आणि प्रकल्पांमध्ये पारदर्शकता सुनिश्चित करणे ही मोठी आव्हाने आहेत. यासाठी “रेरा कायदा, 2016” (The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016) लागू करण्यात आला, जो प्रमोटरांना व ग्राहकांना कायदेशीर सुरक्षा प्रदान करतो.
रेरा कायद्यामुळे प्रकल्पांच्या नोंदणीपासून ते विक्रीनंतरच्या जबाबदाऱ्यांपर्यंत प्रमोटरांवर विशिष्ट नियम लागू झाले आहेत. त्याचबरोबर ग्राहकांना प्रकल्पांबाबत अचूक माहिती मिळणे, वेळेवर ताबा देणे आणि मंजूर आराखड्यांचे पालन करणे या सर्व प्रक्रियांमध्ये सुधारणा झाली आहे. या लेखाद्वारे रेरा कायद्याच्या अंतर्गत प्रमोटरांची कार्ये आणि कर्तव्ये स्पष्ट करणे आणि या कायद्यामुळे ग्राहक व प्रमोटरांमध्ये कशी पारदर्शकता आली आहे, हे समजावून सांगणे आहे.
कायदा कोणावर लागू होतो?
रेरा कायदा, 2016 प्रमोटर, रिअल इस्टेट एजंट आणि ग्राहकांवर लागू होतो. 500 चौरस मीटरपेक्षा मोठे प्रकल्प किंवा 8 युनिट्सपेक्षा जास्त प्रकल्प रेरा प्राधिकरणाकडे नोंदवणे बंधनकारक आहे. अपूर्ण प्रकल्पांनाही नोंदणी करावी लागते.
परिपत्रक क्रमांक 25A/2023, क्रमांक: MahaRERA/Secy/File No. 27/178/2023, दिनांक: 01/06/2023 रोजीच्या महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण यांच्या परिपत्रकाप्रमाणे –
रेरा कायद्याची वैशिष्ट्ये:
रेरा कायद्याचे योगदान:
रेरा कायदा कलम 2 ( Zk ) नुसार, “प्रमोटर” हा व्यक्ती किंवा संस्था आहे, जो रिअल इस्टेट प्रकल्पात बांधकाम किंवा विकास करण्यासाठी जबाबदार असतो. प्रमोटर म्हणजे:
जर बांधकाम करणारी व्यक्ती आणि विक्रेता वेगवेगळी असतील, तर दोघांनाही प्रमोटर म्हणून समजले जाईल आणि ते दोन्ही एकत्रितपणे या कायद्याच्या अंतर्गत जबाबदार असतील.
जर एखाद्या व्यक्तीने जाहिरात, माहितीपत्रक, नोटीस किंवा मॉडेल फ्लॅट, प्लॉट किंवा इमारतीच्या आधारावर आगाऊ रक्कम किंवा ठेव भरली आणि त्यामधील चुकीच्या किंवा खोट्या माहितीसाठी त्याला तोटा किंवा नुकसान सहन करावे लागले, तर अशा व्यक्तीला प्रमोटरने या कायद्यानुसार नुकसान भरपाई द्यावी लागेल.
पुर्णता प्रमाणपत्र किंवा वास्तव्य प्रमाणपत्र मिळवणे:
स्थानिक कायदे किंवा सध्या लागू असलेल्या इतर कायद्यांनुसार, संबंधित सक्षम प्राधिकरणाकडून पुर्णता प्रमाणपत्र (Completion Certificate) किंवा वास्तव्य प्रमाणपत्र (Occupancy Certificate), अथवा दोन्ही मिळवणे आवश्यक आहे.
फ्लॅटधारकांना प्रमाणपत्र उपलब्ध करून देणे :
मिळवलेले प्रमाणपत्र वैयक्तिक फ्लॅटधारकांना किंवा फ्लॅटधारक संघटनेला (Association of Allottees) प्रदान करणे बंधनकारक आहे.
1. वेबसाईटवर प्रकल्पाचा तपशील उपलब्ध करणे:
– प्रमोटरने अधिकाऱ्यांकडून लॉगिन आयडी आणि पासवर्ड मिळाल्यानंतर, अधिकृत वेबसाईटवर स्वतःचे पृष्ठ तयार करावे.
– प्रकल्पाशी संबंधित सर्व माहिती अद्ययावत करावी. त्यात खालील गोष्टींचा समावेश असेल:
– प्राधिकरणाकडून मिळालेल्या नोंदणीचा तपशील.
– दर तिमाहीत अद्ययावत केलेली फ्लॅट्स/प्लॉट्सची बुकिंग यादी.
– तिमाहीत अद्ययावत केलेली गॅरेजची बुकिंग यादी.
– मंजुरी घेतलेल्या व प्रलंबित मंजुरींची यादी.
– प्रकल्पाची तिमाही स्थिती.
– प्राधिकरणाने विनंती केलेली अन्य माहिती व कागदपत्रे.
2. जाहिरातीत प्रकल्पाची नोंदणी माहिती देणे:
– जाहिरातीत प्राधिकरणाच्या वेबसाईटचा पत्ता आणि नोंदणी क्रमांक स्पष्टपणे नमूद करावा.
3. बुकिंग आणि अलॉटमेंट वेळी माहिती पुरवणे:
– खरेदीदाराला पुढील माहिती उपलब्ध करून द्यावी:
– मंजुर आराखडे, मांडणी योजना आणि तांत्रिक तपशील, जे साइटवर किंवा प्राधिकरणाने सांगितलेल्या ठिकाणी लावले जातील.
– प्रकल्प पुर्ण करण्यासाठी टप्प्यांनुसार वेळापत्रक, ज्यामध्ये पाणी, वीज, आणि स्वच्छतेसारख्या नागरी सुविधांचा समावेश असेल.
4. प्रमोटरची इतर महत्त्वाची जबाबदारी :
(a) प्रकल्प हस्तांतर होईपर्यंत जबाबदारी:
– प्रकल्पाचे हस्तांतर होईपर्यंत, सर्व जबाबदाऱ्या, नियम आणि खरेदीदारांसोबतच्या करारातील अटींची पूर्तता करणे.
– 5 वर्षांच्या आत संरचनात्मक दोष किंवा इतर उणिवा असल्यास, त्या दुरुस्त करण्याची जबाबदारी.
(b) पुर्णता किंवा वास्तव्य प्रमाणपत्र मिळवणे:
– स्थानिक कायद्यानुसार संबंधित प्राधिकरणाकडून पुर्णता (Completion Certificate) किंवा वास्तव्य प्रमाणपत्र (Occupancy Certificate) मिळवून ते खरेदीदारांना उपलब्ध करून देणे.
(c) लीज प्रमाणपत्र मिळवणे:
– लीजहोल्ड प्रकल्प असल्यास, लीज प्रमाणपत्र मिळवणे आणि खरेदीदार संघटनेला उपलब्ध करून देणे.
(d) मुलभूत सेवा पुरवणे:
– प्रकल्पाच्या देखभालीसाठी खरेदीदार संघटना जबाबदारी घेईपर्यंत मुलभूत सेवा योग्य दरात पुरवणे.
(e) खरेदीदार संघटना तयार करणे:
– खरेदीदारांची संघटना किंवा सोसायटी प्रस्थापित करण्यात मदत करणे.
– बहुसंख्य खरेदीदारांनी बुकिंग केल्यानंतर 3 महिन्यांत संघटना तयार करणे बंधनकारक आहे.
(f) नोंदणीकृत दस्तऐवज हस्तांतर करणे:
– खरेदीदारांना फ्लॅट, प्लॉट किंवा इमारतीसाठी नोंदणीकृत दस्तऐवजासह सामायिक जागेचा हक्क संघटनेला हस्तांतर करणे.
(g) प्रकल्पाशी संबंधित खर्च भरणे:
– प्रकल्प हस्तांतर होईपर्यंत खरेदीदारांकडून घेतलेले कर, कर्ज, वीज व पाण्याचे शुल्क इत्यादी वेळेवर भरणे.
(h) फ्लॅट/प्लॉटवर तारण न ठेवणे:
– खरेदीदाराच्या नावावर नोंदणीकृत झाल्यानंतर फ्लॅट/प्लॉटवर कोणतेही तारण ठेवता येणार नाही.
5. अलॉटमेंट रद्द करण्याचे नियम:
– प्रोमोटर केवळ विक्री करारामधील अटींनुसार अलॉटमेंट रद्द करू शकतो.
– जर खरेदीदाराला हे रद्द करणे अयोग्य वाटत असेल, तर तो प्राधिकरणाकडे दाद मागू शकतो.
6. इतर तपशील ठेवणे आणि अद्ययावत करणे:
– प्राधिकरणाच्या नियमांनुसार इतर सर्व आवश्यक तपशील तयार ठेवणे आणि वेळोवेळी अद्ययावत करणे.
प्रमोटरने प्रकल्पाची सर्व माहिती खरेदीदारांना सहज उपलब्ध करून देणे, प्रकल्प मंजुरी आणि पुर्णतेशी संबंधित जबाबदाऱ्या पार पाडणे, खरेदीदारांसोबत पारदर्शकता ठेवणे, आणि प्रकल्पाच्या देखभाल व हस्तांतर प्रक्रियेत पुर्ण सहकार्य करणे अनिवार्य आहे.
प्रमोटरने प्रकल्प उभारताना दर्जेदार साहित्य वापरले पाहिजे आणि ते करारामध्ये दिलेल्या तपशीलानुसार असावे.
प्रमोटरने सर्व स्थानिक बांधकाम नियम, पर्यावरणीय कायदे आणि सुरक्षा मानकांचे पालन करणे आवश्यक आहे.
अनुमोदित योजनांमध्ये मोठे बदल केल्यास खरेदीदारांच्या दोन तृतीयांश संमतीची आवश्यकता असते.
जर खरेदीदाराने मालमत्तेचा ताबा मिळाल्यानंतर पाच वर्षांच्या आत कोणतीही संरचनात्मक दोष, कामातील त्रुटी, गुणवत्तेची अडचण, सेवा पुरवठ्यातील त्रुटी किंवा विक्री करारानुसार प्रोत्साहकाच्या कोणत्याही जबाबदारीबाबतची तक्रार केली, तर प्रमोटराने ते दोष कोणत्याही अतिरिक्त शुल्काशिवाय तीस दिवसांच्या आत दुरुस्त करणे आवश्यक आहे. जर प्रमोटराने निर्धारित कालावधीत हे दोष दूर केले नाहीत, तर प्रभावित खरेदीदाराला या कायद्यानुसार योग्य ती भरपाई मिळण्याचा हक्क आहे.
जर प्रमोटराने विक्री करारातील अटींनुसार अपार्टमेंट, भूखंड किंवा इमारत वेळेत पूर्ण केली नाही किंवा ताबा दिला नाही, नोंदणी रद्द किंवा व्यवसाय बंद झाल्याने प्रकल्प अपूर्ण राहिला, तर प्रमोटराने मिळालेली रक्कम खरेदीदाराच्या मागणीनुसार व्याजासह परत करावी लागेल आणि भरपाई द्यावी लागेल. खरेदीदाराने प्रकल्पातून माघार घेतली नाही तर ताबा दिल्या जाईपर्यंत प्रत्येक महिन्याचा विलंबासाठी व्याज दिले जाईल. तसेच, जमिनीच्या हक्काच्या त्रुटीमुळे किंवा कायद्याने घालून दिलेल्या इतर जबाबदाऱ्यांमध्ये त्रुटी असल्यास प्रमोटराला नुकसानभरपाई द्यावी लागेल.
प्रमोटरला प्रकल्प सुरू करण्यासाठी सर्व आवश्यक सरकारी परवानग्या आणि मंजुरी मिळवणे आवश्यक आहे. यामध्ये पर्यावरणीय मंजुरी, भूखंडाच्या मालकीचे प्रमाण, आणि इमारत बांधकाम परवानग्या यांचा समावेश आहे.
रेरा कायद्यानुसार, प्रमोटरांच्या अयोग्य वर्तनामुळे प्रकल्पाच्या गुणवत्तेवर आणि ग्राहकांच्या हक्कांवर नकारात्मक परिणाम होऊ शकतो. कायद्यात यावर कठोर उपाययोजना करण्यात आले आहेत जेणेकरून यापुढे अशा प्रकारच्या वर्तणुकीला प्रतिबंध केला जाऊ शकेल. खालीलप्रमाणे काही प्रमुख परिणाम आहेत:
रेरा कायद्याच्या कलम 59 नुसार, जर प्रमोटराने कलम 3 चे उल्लंघन केले, तर त्याला प्रकल्पाच्या अंदाजित खर्चाच्या 10 टक्क्यांपर्यंत दंड भरावा लागू शकतो. तसेच, जर प्रमोटराने आदेशांचे पालन केले नाही किंवा उल्लंघन सुरू ठेवले, तर त्याला तीन वर्षांपर्यंतच्या कारावासाची शिक्षा, किंवा आणखी 10 टक्के दंड, किंवा दोन्ही लागू शकतात.
जर प्रमोटराने खोटी माहिती दिली किंवा कलम 4 च्या तरतुदींचे उल्लंघन केले, तर प्राधिकरणाने ठरवलेल्या प्रकल्पाच्या अंदाजित खर्चाच्या 5 टक्क्यांपर्यंत दंड आकारला जाऊ शकतो.
प्रमोटराने जर रेरा कायद्याच्या नियमांचे वारंवार उल्लंघन केले, तर त्याला नुसतं दंडच नाही, तर शिक्षा देखील होऊ शकते. रेरा कायद्यानुसार, तगड्या वादग्रस्त प्रकरणांमध्ये प्रमोटराच्या व्यवसायाच्या परवानग्या रद्द करणे किंवा गंभीर शिक्षा लागू करणे शक्य आहे. हे उपाययोजना केवळ कायद्यानुसार वर्तन राखण्यासाठी आवश्यक नाही, तर ते बाजारातील अपारदर्शकता आणि फसवणूक टाळण्यासाठी देखील महत्त्वपूर्ण आहेत.
रेरा कायद्याने प्रमोटरांसाठी एक ठोस आणि पारदर्शक कायदेशीर चौकट तयार केली आहे, जी केवळ खरेदीदारांच्या हक्कांचे संरक्षण करणार नाही, तर प्रमोटर्सच्या व्यवसायाची गुणवत्ता आणि विश्वासार्हता देखील वाढवते. प्रमोटर्सना प्रकल्पांची नोंदणी करणे, खरेदीदारांना माहिती देणे, वेळेवर प्रकल्प पूर्ण करणे आणि सर्व कायदेशीर आवश्यकतांची पुर्तता करणे आवश्यक आहे. यामुळे रिअल इस्टेट क्षेत्रात एक सकारात्मक आणि सुव्यवस्थित वातावरण निर्माण होईल, जिथे सर्व संबंधित पक्ष सुरक्षित आणि विश्वसनीय पद्धतीने कार्य करू शकतात.
तथापि, रिअल इस्टेट क्षेत्रातील कायद्यांमध्ये अनेक बारकाईने लागू होणारे नियम आणि शर्ती आहेत, ज्यामुळे इतर कायदेशीर पेचप्रसंग निर्माण होऊ शकतात. अशा परिस्थितीत, रिअल इस्टेट व कायदेशीर क्षेत्रातील तज्ञांचा सल्ला घेणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. योग्य कायदेशीर सल्ला घेतल्याने प्रमोटर्सना त्यांच्या अधिकारांची आणि कर्तव्यांची योग्य समज मिळू शकते, तसेच संभाव्य कायदेशीर अडचणीपासून वाचता येते. अशावेळी तुम्ही www.asmlegalservices.in आणि www.lifeandlaw.in द्वारे सदर लेख लिहिणाऱ्या ॲड. अब्दुल मुल्ला यांचा सल्ला घेऊ शकता, यामुळे प्रकल्पाच्या प्रत्येक टप्प्यावर कायदेशीर सल्ल्याने व्यवसायाच्या यशस्वीतेला चालना मिळण्यास मदत होऊ शकते.
Adv. Abdul Mulla (Mob. No. 937 007 2022) is a seasoned legal professional with over 18 years of experience in advocacy, specializing in diverse areas of law, including Real Estate and Property Law, Matrimonial and Divorce Matters, Litigation and Dispute Resolution, and Will and Succession Planning. read more….
Copyright BlazeThemes. 2025
