मालमत्तेची विक्री ही एक महत्त्वपूर्ण कायदेशीर प्रक्रिया आहे, ज्यामध्ये विक्रेता आणि खरेदीदार यांच्यात संपत्तीचे हस्तांतरण केले जाते. मालमत्तेची विक्री सुनिश्चित करण्यासाठी कायदेशीर प्रक्रिया आवश्यक आहे, कारण त्या प्रक्रियेत अनेक कायदेशीर अटी व शर्तींचे पालन करणे आवश्यक आहे. या लेखाद्वारे आपण मालमत्तेच्या विक्रीसाठी आवश्यक कायदे, अटी आणि  प्रक्रिया समजावून घेऊ. 

विक्री म्हणजे काय ?

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) च्या कलम ५४ प्रमाणे “विक्री म्हणजे एक करार ज्यामध्ये एक व्यक्ती (विक्रेता) दुसऱ्या व्यक्तीस (खरेदीदार) आपली संपत्ती एक निश्चित किंमतीसाठी हस्तांतरीत करतो, आणि खरेदीदार त्या किंमतीची देय देतो. विक्रीचा करार करण्यासाठी संबंधित संपत्तीचे हस्तांतरण कायदेशीर पद्धतीने करणे आवश्यक आहे. विक्रीची पूर्णता म्हणजे संपत्तीचे मालकी हक्क खरेदीदाराला हस्तांतरण होणे.”

विक्रीच्या मूलभूत अटी (Essentials of Sale)

भारतीय मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) च्या कलम ५४ मध्ये मालमत्तेच्या विक्रीसाठी काही विशिष्ट अटी नमूद केल्या आहेत. या अटींचा उद्देश विक्री व्यवहारात स्पष्टता आणणे आणि न्यायसंगत प्रक्रिया सुनिश्चित करणे आहे.

1. दोन पक्षांची आवश्यकता (Parties to the Sale)

विक्रीच्या व्यवहारात दोन पक्ष असणे आवश्यक आहे:

• विक्रेता (Seller):
  • ज्याच्याकडे मालमत्तेचे वैध मालकी हक्क आहेत.
  • विक्रेत्याला मालमत्तेचे हस्तांतरण करण्याचा अधिकार असावा.
• खरेदीदार (Buyer):
  • जो विक्री व्यवहारामध्ये मूल्य देऊन मालमत्ता खरेदी करतो.

2. मालमत्तेचा प्रकार (Subject Matter of Sale)

मालमत्तेची विक्री फक्त स्थावर मालमत्तेचा (Immovable Property) संदर्भात होते.

• स्थावर मालमत्ता म्हणजे जमीन, इमारती, किंवा त्यावर असलेल्या पायाभूत सुविधा.
• हालचाल करणे शक्य नसलेल्या मालमत्तेला स्थावर मालमत्ता म्हणतात.

3. मूल्य देणे (Price or Consideration)

विक्री व्यवहारामध्ये मालमत्तेच्या मोबदल्यात मूल्य देणे अनिवार्य आहे:

• मूल्य: व्यवहार हा  पैशांच्या स्वरूपात होतो.
• जर मोबदल्यात मालमत्तेऐवजी वस्तू किंवा सेवा देण्यात आल्या, तर त्याला “देवाणघेवाण (Exchange)” म्हणतात.

4. संमती (Consent)

मालमत्तेची विक्री करण्यासाठी विक्रेता आणि खरेदीदारामध्ये वैध आणि स्वतंत्र संमती असणे आवश्यक आहे:

• ही संमती फसवणूक, जबरदस्ती, चुकीची माहिती, किंवा प्रभावाखाली नसावी.
• स्वतंत्र संमती ही कराराच्या वैधतेसाठी अत्यावश्यक आहे.

5. हस्तांतरण (Transfer of Ownership)

मालकी हक्काचे हस्तांतरण:

• विक्रेता खरेदीदाराकडे मालकी हक्क हस्तांतरित करतो.
• विक्रीनंतर विक्रेत्याकडे कोणतेही हक्क राहात नाहीत.
• पूर्ण विक्री: हक्क तत्काळ हस्तांतरित होतात.
• विक्री करार: भविष्यात मालकी हस्तांतरणाचे वचन दिले जाते.

6. व्यवहार लिखित स्वरूपात असणे (Written Agreement)

कलम 54 नुसार, मालमत्तेचा विक्री व्यवहार नेहमीच लिखित स्वरूपात असावा:

• लिखित करारामध्ये सर्व अटी आणि शर्ती स्पष्टपणे नमूद करणे आवश्यक आहे.
• करारामध्ये मूल्य, मालमत्तेची स्थिती, आणि हस्तांतरणाची प्रक्रिया समाविष्ट असते.

7. विक्रीच्या नोंदणीची आवश्यकता (Registration Requirement)

जर मालमत्तेची किंमत ₹100 पेक्षा जास्त असेल किंवा ती स्थावर मालमत्ता असेल, तर:

• विक्री व्यवहारासाठी लेखी दस्तऐवज तयार करणे बंधनकारक आहे.
• हा दस्तऐवज नोंदणी कायदा, १९०८ (Registration Act, 1908) नुसार नोंदवावा लागतो.
• नोंदणीशिवाय व्यवहाराला कायदेशीर मान्यता मिळत नाही.

नोंदणीचे फायदे:

1. व्यवहाराची कायदेशीर स्पष्टता.
2. भविष्यातील वाद किंवा हक्कावरील दावे टाळता येतात.

8. मालमत्तेची निश्चित ओळख (Definite Description of Property)

मालमत्ता स्पष्टपणे ओळखता येईल अशी वर्णन केलेली असावी:

• सीमा आणि मर्यादा (Boundaries): मालमत्तेची परिमाणे (dimensions) करारामध्ये नमूद असावीत.
• मालमत्तेच्या पत्त्याचा तपशील किंवा नकाशा जोडलेला असणे आवश्यक आहे.

9. स्टॅम्प ड्युटी आणि नोंदणी शुल्क (Stamp Duty and Registration Fees)

• विक्री व्यवहारासाठी स्टॅम्प ड्युटी भरणे बंधनकारक आहे.
• नोंदणीसाठी संबंधित राज्यातील प्रचलित शुल्क भरावे लागते.
• नोंदणीकृत दस्तऐवजशिवाय खरेदीदाराला मालमत्तेवर हक्क सिद्ध करता येत नाही.

विक्री करार (Agreement to Sell) आणि पूर्ण विक्री (Sale Deed)

१. विक्री करार (Agreement to Sell)

विक्री करार म्हणजे मालमत्तेच्या हस्तांतरणासाठी विक्रेता आणि खरेदीदार यांच्यातील प्राथमिक करार, ज्यामध्ये भविष्यात मालमत्ता हस्तांतरित करण्याचे वचन दिले जाते.

लक्षणीय वैशिष्ट्ये:

1. भविष्यातील व्यवहार (Future Transaction):

• विक्री करार हा एक संभाव्य (executory) करार आहे, ज्यामध्ये मालकी हक्क तत्काळ हस्तांतरित होत नाहीत.
• विक्री प्रक्रिया पूर्ण करण्यासाठी काही अटी (conditions) पूर्ण होणे अपेक्षित असते.

2. लेखी स्वरूप (Written Form):

   हा करार नेहमीच लेखी स्वरूपात तयार केला जातो आणि त्यामध्ये खालील गोष्टी नमूद असतात:

   • विक्रीच्या अटी व शर्ती
   • किंमत किंवा मूल्य
   • मालमत्तेचे वर्णन
   • अटींची पूर्तता होण्याची अंतिम मुदत

3. अटींची पूर्तता (Fulfillment of Conditions):

• विक्रेता आणि खरेदीदाराने करारातील अटी मान्य केल्यावरच हस्तांतरण होते.
• उदा. खरेदीदाराने पूर्ण रक्कम अदा करणे, किंवा विक्रेत्याने मालमत्तेवरील कोणतेही कर्ज पूर्णतः फेडणे.

4. कायद्याचे पालन (Legal Binding):

• • विक्री करार हा फक्त करार आहे; तो मालकी हक्क हस्तांतरित करत नाही.
  • मात्र, हा करार वेळ प्रसंगी न्यायालयात अंमलबजावणीसाठी सादर करता येतो.

विक्री कराराचे फायदे आणि तोटे:

फायदे:

1. व्यवहाराची निश्चितता: विक्री करारामुळे खरेदीदार आणि विक्रेत्यांना व्यवहाराची स्पष्टता आणि स्थिरता मिळते.

2. अटींना वेळ: विक्रेत्याला मालमत्तेवरील कर्ज किंवा इतर दायित्वे पूर्ण करण्यासाठी वेळ मिळतो.

3. विचारमंथनाची संधी: खरेदीदाराला व्यवहारातील अटी तपासून पाहण्याची आणि त्यावर चर्चा करण्याची संधी मिळते.

4. कायद्याच्या संरक्षणाची हमी: विक्री करार कायदेशीर दस्तऐवज असल्याने न्यायालयीन संरक्षण मिळते.

तोटे:

1. हस्तांतरण न होणे: अटी पूर्ण न झाल्यास खरेदीदार मालकी हक्कांचा लाभ घेऊ शकत नाही.

2. फसवणुकीची शक्यता: काही वेळा विक्रेत्याने एकाच मालमत्तेवर एकापेक्षा अधिक करार केले असल्यास फसवणूक होऊ शकते.

3. कमी अधिकार: विक्री करार दरम्यान खरेदीदाराला मालमत्तेवर पूर्ण अधिकार नसतात.

4. अधिक वेळ: व्यवहार पूर्ण होण्यास वेळ लागतो, त्यामुळे बाजारातील स्थितीमध्ये बदल होऊ शकतो.

२. पूर्ण विक्री (Sale Deed)

पूर्ण विक्री म्हणजे मालमत्तेचे मालकी हक्क विक्रेत्याने खरेदीदाराकडे प्रत्यक्ष हस्तांतरित करण्यासाठी केलेला अंतिम करार.

लक्षणीय वैशिष्ट्ये:

1. तात्काळ हस्तांतरण (Immediate Transfer):

• विक्री करारामध्ये नमूद केलेल्या अटी पूर्ण झाल्यावर विक्रेता मालमत्तेचे मालकी हक्क खरेदीदाराकडे हस्तांतरित करतो.
• मालकी हक्कांसह संबंधित सर्व अधिकार आणि जबाबदाऱ्या खरेदीदाराकडे जातात.

2. दस्तऐवजांची नोंदणी (Document Registration):

• पूर्ण विक्री करारनामा (Sale Deed) नोंदणी कायदा, 1908 नुसार नोंदवणे आवश्यक आहे.
• नोंदणीकृत विक्री करार हा वैध पुरावा म्हणून न्यायालयात मान्य केला जातो.

3. किंमतीचा पूर्ण मोबदला (Complete Payment):

• पूर्ण विक्री प्रक्रिया तेव्हाच वैध ठरते, जेव्हा खरेदीदाराने विक्रेत्याला ठरलेली किंमत पूर्णपणे अदा केलेली असते.

4. कायद्याचे पालन (Legal Compliance):

• पूर्ण विक्रीचे दस्तऐवज स्पष्टपणे तयार करून, त्यामध्ये विक्रेत्याचे व खरेदीदाराचे तपशील, मालमत्तेचे वर्णन, आणि रक्कम यासह सर्व माहिती नमूद केली जाते.

पूर्ण विक्रीचे फायदे आणि तोटे:

फायदे:

1. मालकी हस्तांतरण: खरेदीदाराला मालकी हक्क तत्काळ हस्तांतरित होतो.
2. कायद्याचे संरक्षण: नोंदणीकृत विक्री करारामुळे खरेदीदाराला अधिकृत आणि कायदेशीर संरक्षण मिळते.
3. स्पष्टता: व्यवहार पूर्ण झाल्यामुळे भविष्यात कोणत्याही वादाचा धोका कमी होतो.

तोटे:

1. परिवर्तन अडथळे: एकदा व्यवहार पूर्ण झाल्यावर अटींमध्ये बदल करणे कठीण असते.
2. जोखीम: जर खरेदीदाराने व्यवहार पूर्ण केल्यानंतर मालमत्तेवर इतर दावे उघड झाले, तर अडचणी वाढू शकतात.

विक्री करार आणि पूर्ण विक्री यातील महत्त्वाचा फरक

1. हस्तांतरणाचा प्रकार:

• विक्री करार: भविष्यातील हस्तांतरणासाठी वचन.
• पूर्ण विक्री: तात्काळ हस्तांतरण.

2. वैधता:

• विक्री करार: केवळ अटींची पूर्तता झाल्यावर वैध.
• पूर्ण विक्री: विक्री प्रक्रिया पूर्ण होताच वैध.

3. नोंदणीची गरज:

• विक्री करार: बंधनकारक नाही (शिफारसीय).
• पूर्ण विक्री: नोंदणी अनिवार्य.

4. मालकी हक्कांचे हस्तांतरण:

• विक्री करार: हस्तांतरण होत नाही.
• पूर्ण विक्री: मालकी हक्क हस्तांतरित होतात.

5. किंमत भरल्याची स्थिती:

• विक्री करार: किंमत अदा करणे अपेक्षित.
• पूर्ण विक्री: किंमत पूर्णपणे अदा केलेली असते.

6. कायदेशीर आधार:

• विक्री करार: न्यायालयात अंमलबजावणी करता येते (Specific Performance).
• पूर्ण विक्री: न्यायालयात मुख्य पुरावा म्हणून मान्य.

मालमत्तेच्या विक्रीशी संबंधित प्रमुख कायदे

1. मालमत्ता हस्तांतरण अधिनियम, १८८२ (Transfer of Property Act, 1882)

• कलम ५४: विक्रीची व्याख्या व आवश्यक अटी स्पष्ट करते.
• मालमत्तेच्या विक्री, तारण, भाडेपट्टी आणि इतर हस्तांतरण प्रक्रियांचे नियमन करते.

2. भारतीय करार अधिनियम, १८७२ (Indian Contract Act, 1872)

• करारांच्या अटी, अंमलबजावणी आणि उल्लंघनाच्या उपाययोजना यांचे नियमन करते.
• विक्रीच्या करारावर आधारित कायदेशीर फ्रेमवर्क प्रदान करते.

3. नोंदणी अधिनियम, १९०८ (Registration Act, 1908)

• ₹100 पेक्षा अधिक मूल्य असलेल्या स्थावर मालमत्तेच्या विक्री दस्तऐवजांची नोंदणी अनिवार्य करते.
• फसवणूक टाळण्यासाठी संरक्षण प्रदान करते.

4. भारतीय मुद्रांक अधिनियम, १८९९ (Indian Stamp Act, 1899)

• विक्री दस्तऐवजांवर मुद्रांक शुल्क भरण्याचे नियमन करते.
• योग्य शुल्क भरून कायदेशीर वैधता सुनिश्चित करते.

5. रिअल इस्टेट नियमन आणि विकास अधिनियम, २०१६ (RERA)

• घर खरेदीदारांचे हित संरक्षण करते आणि स्थावर मालमत्तेच्या व्यवहारांचे नियमन करते.
• अंडर-कन्स्ट्रक्शन प्रकल्पांसाठी विक्री करारांमध्ये पारदर्शकता सुनिश्चित करते.

6. विशिष्ट उपाय अधिनियम, १९६३ (Specific Relief Act, 1963)

• स्थावर मालमत्तेशी संबंधित करारांची अंमलबजावणी करण्यासाठी उपाययोजना प्रदान करते.
• विक्रीच्या करारातील उल्लंघनाच्या वेळी विशिष्ट कामगिरीचा हक्क देते.

7. मुदत अधिनियम, १९६३ (Limitation Act, 1963)

• कायदेशीर कारवाईसाठी वेळेची मर्यादा निर्धारित करते, जसे की विक्री कराराची अंमलबजावणी.
• विक्री करारासाठी कालावधी उल्लंघनाच्या तारखेपासून 3 वर्षे तसेच त्याबाबत अन्य तरतुदी आहेत.

मालमत्तेची विक्री प्रक्रिया

1. मालमत्तेची ओळख:खरेदीदार मालमत्तेची निवड करतो आणि स्थान, किंमत तपासतो.
2. सत्यता तपासणी: मालमत्तेचे हक्क व कायदेशीर कागदपत्रे जसे सातबारा उतारा, जुने दस्तऐवज तपासले जातात.
3. किंमत ठरवणे: विक्रेता व खरेदीदार किंमतीसाठी व इतर अटींसाठी चर्चा करतात.
4. विक्री करार: सुरुवातीला “विक्री करार” तयार केला जातो
5. विक्री दस्त तयार करणे: पूर्ण विक्री करार (Sale Deed) तयार करून नोंदणीसाठी सादर केला जातो.
6. मुद्रांक व नोंदणी शुल्क: दस्तऐवजावर मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क भरून त्याची नोंदणी केली जाते.
7. ताबा हस्तांतरण: नोंदणीनंतर मालमत्तेचा ताबा खरेदीदाराला दिला जातो.

       8. नामांतरण: खरेदीदाराच्या नावावर मालमत्तेची नोंदणी करण्यासाठी महसूल विभागात प्रक्रिया पूर्ण केली जाते.

मालमत्तेची विक्री ही एक महत्त्वपूर्ण आणि संवेदनशील कायदेशीर प्रक्रिया आहे, ज्यामध्ये विक्रेता आणि खरेदीदार यांच्यात संपत्तीचे हस्तांतरण केले जाते. ही प्रक्रिया सुरळीत आणि त्रुटीमुक्त पार पाडण्यासाठी योग्य कायदेशीर प्रक्रिया आणि तज्ज्ञ मार्गदर्शन घेणे अत्यावश्यक असते. मालमत्तेच्या विक्रीशी संबंधित कायदे, अटी आणि प्रक्रिया समजून घेण्यासाठी, तसेच योग्य सल्ला मिळवण्यासाठी www.asmlegalservices.in किंवा www.lifeandlaw.in यांसारख्या सदर लेख लिहिणाऱ्या प्रॉपर्टी तज्ज्ञ वकीलांचा कायदेशीर सल्ला घेणे नेहमीच फायदेशीर ठरते.

समारोप

मालमत्तेची विक्री ही एक महत्त्वाची कायदेशीर प्रक्रिया आहे जी योग्यप्रकारे पार पाडली पाहिजे. विक्रीच्या अटी, प्रक्रिया आणि आवश्यक कायदेशीर दस्तऐवजांवर योग्य लक्ष दिले तर मालमत्तेची विक्री सुरळीत पार पडू शकते. भारतीय कायद्यातील खासकरून मालमत्ता हस्तांतरण अधिनियम, १८८२अंतर्गत मालमत्तेची विक्री संबंधित कायदेशीर दृष्टीकोनातून नियमबद्ध आहे. विक्रीचा करार लिहित असताना, विक्रेता आणि खरेदीदार या दोघांनीही सर्व अटींचा विचार करून निर्णय घेतला पाहिजे. मालमत्तेची विक्री ही फक्त कायदेशीर प्रक्रियेनेच पूर्ण होते. या महत्वाच्या प्रक्रियेत कोणतीही त्रुटी राहू नये यासाठी वर नमूद केल्याप्रमाणे प्रॉपर्टी तज्ज्ञ वकीलांचा  कायदेशीर सल्ला घेणे महत्त्वाचे आहे.

Adv. A. S. Mulla

Adv. Abdul Mulla (Mob. No. 937 007 2022) is a seasoned legal professional with over 18 years of experience in advocacy, specializing in diverse areas of law, including Real Estate and Property Law, Matrimonial and Divorce Matters, Litigation and Dispute Resolution, and Will and Succession Planning. read more….