Trending
भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्र अनेक वर्षांपासून असंख्य समस्यांनी ग्रस्त आहे, जसे की उशिरा प्रकल्पांचे ताबा, अपूर्ण बांधकाम, आणि खोट्या आश्वासनांमुळे खरेदीदारांची फसवणूक. या समस्या सोडवण्यासाठी आणि ग्राहकांच्या हिताचे रक्षण करण्यासाठी रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) अधिनियम, 2016 म्हणजेच रेरा कायदा अस्तित्वात आला. या कायद्यामुळे बांधकाम व्यावसायिक आणि खरेदीदार यांच्यातील पारदर्शकता वाढवली गेली असून, ग्राहकांच्या तक्रारींवर त्वरित तोडगा काढण्याची प्रक्रिया सुकर झाली आहे.
रेरा कायद्याने खरेदीदारांना त्यांच्या अधिकारांचे संरक्षण तर दिलेच, पण त्याचबरोबर काही कर्तव्यांचे पालन करण्याची जबाबदारीही त्यांच्यावर सोपवली आहे. या लेखाचा उद्देश खरेदीदारांना रेरा अंतर्गत त्यांच्या हक्कांची आणि कर्तव्यांची सविस्तर माहिती देणे आणि रिअल इस्टेट व्यवहार अधिक सुरक्षित कसे करता येतील याबाबत मार्गदर्शन करणे हा आहे.
रेरा (RERA) म्हणजे ” रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) अधिनियम, 2016 “. हा कायदा भारतीय रिअल इस्टेट क्षेत्रात पारदर्शकता, प्रामाणिकपणा, आणि विश्वास निर्माण करण्यासाठी तयार करण्यात आला आहे. रेरा कायद्याने रिअल इस्टेट विकासकांना आणि विक्रेत्यांना नियम निश्चित करून दिले आहेत, ज्यामुळे खरेदीदार (Allottees) सुरक्षित राहतील आणि त्यांना आपल्या मालमत्तेच्या हक्कांची पूर्ण माहिती मिळेल. या कायद्याचे मुख्य उद्दीष्ट विक्रेत्यांच्या अनियमिततेला रोखणे,खरेदीदारांना योग्य संरक्षण देणे, तसेच घरांच्या किंमती आणि गुणवत्ता याबद्दल स्पष्टता आणणे आहे.
रेरा कायद्यानुसार, विक्रेत्यांना आपल्या प्रकल्पांच्या पूर्ण माहितीचे खुलासा करणे अनिवार्य केले गेले आहे, ज्यात प्रकल्पाचे स्थान, इमारतीची रचना, तांत्रिक तपशील, बांधकामाच्या वेळापत्रकाची माहिती, आणि हक्कांच्या सुरक्षेबद्दलची माहिती दिली जाईल. त्याचप्रमाणे, खरेदीदारांना विक्रेत्यांच्या व्यवसायात होणाऱ्या कोणत्याही अनियमिततेपासून वाचवण्यासाठी रेरा प्राधिकरण स्थापन करण्यात आले आहे, जे विक्रेते नियमांचे पालन करत आहेत की नाही हे देखरेख करते.
भारत सरकारने 2016 मध्ये रिअल इस्टेट क्षेत्रात सुधारणा करण्यासाठी रेरा कायदा लागू केला. रेरा कायदा 1 मे 2016 रोजी देशभर लागू झाला आणि त्यानंतर रिअल इस्टेट क्षेत्रात पारदर्शकता आणि गृहीतदारांच्या हिताचे संरक्षण करण्यासाठी विविध उपाययोजना सुरू झाल्या. रेरा कायदा लागू केल्यानंतर, विकासकांना आपल्या प्रकल्पांची माहिती अधिक पारदर्शक पद्धतीने देणे आवश्यक बनले. तसेच, रिअल इस्टेट क्षेत्रातील भ्रष्टाचार आणि गृहीतदारांवरील अन्याय कमी करण्याच्या उद्दीष्टाने, रेरा कायदा एक मजबूत संरचनात्मक प्रणाली तयार करण्याचे काम करत आहे.
रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) अधिनियम, 2016 च्या कलम 2 (d) नुसार “खरेदीदार (Allottees)” म्हणजे ती व्यक्ती ज्याला प्लॉट, अपार्टमेंट किंवा इमारत, जसे असेल तसे, प्रोत्साहकाने वाटप केलेले, विकलेले (फ्रीहोल्ड किंवा लीजहोल्डच्या स्वरूपात) किंवा अन्य प्रकारे हस्तांतरित केलेले आहे. तसेच यात ती व्यक्ती समाविष्ट आहे जी नंतर विक्री, हस्तांतरण किंवा अन्य प्रकारे ही मालमत्ता प्राप्त करते; पण यात तो व्यक्ती समाविष्ट नाही ज्याला असा प्लॉट, अपार्टमेंट किंवा इमारत भाड्याने देण्यात आलेला आहे.
रेरा कायद्यानुसार, खरेदीदारांना प्रकल्पाच्या मंजूर आराखड्यांची, नकाशांची आणि इतर तपशीलांची माहिती मिळवण्याचा अधिकार आहे. यामध्ये त्याच्याशी संबंधित सर्व आवश्यक कागदपत्रे समाविष्ट केली जातात, जसे की प्रकल्पाच्या स्थापनेसाठी लागू केलेले संमतीपत्र, शहरातील नगरपालिका किंवा इतर अधिकाऱ्यांकडून मंजूरी मिळालेल्या योजनांचा तपशील, तसेच विक्री करारातील प्रत्येक अटी आणि शर्ती. यामुळे खरेदीदारांना प्रकल्पाच्या स्थितीचा पूर्ण आढावा घेता येतो.
खरेदीदारांना प्रकल्पाचे काम टप्प्याटप्प्याने कधी पूर्ण होईल हे जाणून घेण्याचा हक्क आहे. यामध्ये पाणी, वीज, स्वच्छता, इतर सार्वजनिक सुविधा आणि त्याच्याशी संबंधित सर्व आवश्यक सेवा समाविष्ट आहेत. याचे महत्त्व म्हणजे खरेदीदारांना वेळेच्या मर्यादेत सर्व सुविधांचा पुरवठा होईल, याची खात्री मिळवता येईल.
खरेदीदारांना त्या फ्लॅट, भूखंड, किंवा इमारतीचा ताबा मिळवण्याचा अधिकार आहे ज्याबाबत त्यांच्याशी विक्रेता किंवा प्रकल्प विकासकाने करार केला आहे. खरेदीदारांनाही संबंधित सामायिक भागांवर ताबा मिळवण्याचा अधिकार आहे. रेरा कायद्यांतर्गत विकसकांनी ताबा देताना सर्व कागदपत्रे आणि सर्व गोष्टी पूर्ण कराव्यात याची शहानिशा केली जाते.
जर विकसक प्रकल्प पूर्ण करत नसेल किंवा त्याच्या परवाना रद्द झाल्यास खरेदीदारांना त्यांची रक्कम आणि त्यावर ठरलेल्या व्याजासह परतफेड मिळण्याचा अधिकार आहे. याचा अर्थ, विकसक जर खरेदीदारांना दिलेल्या कराराप्रमाणे फ्लॅट, भूखंड, किंवा इमारत देऊ शकत नसेल, तर खरेदीदारांना त्यांचे पैसे परत मिळवून द्यावे लागतात.
विकसकाने फ्लॅट, भूखंड, किंवा इमारतीचा ताबा दिल्यानंतर, खरेदीदाराला संबंधित सर्व कागदपत्रे आणि आराखडे, विशेषतः सामायिक भागांचे आराखडे, मिळवण्याचा अधिकार आहे. यामुळे खरेदीदारांसाठी भविष्यातील कोणत्याही प्रकारच्या कायदेशीर समस्या किंवा विवाद टाळता येतात.
खरेदीदाराने विक्री करारानुसार ठरवलेली रक्कम वेळेवर भरली पाहिजे. या देयकांत नोंदणी शुल्क, महापालिका कर, पाणी वीज शुल्क, देखभाल शुल्क, भाडे आणि इतर शुल्कांचा समावेश होतो. याचे कारण म्हणजे जर खरेदीदार वेळेत पैसे भरत नसेल, तर विकसकाला आवश्यक सेवा पुरवण्यास अडचणी येऊ शकतात. तसेच, या देयकांच्या विलंबामुळे खरेदीदाराची अडचण वाढू शकते, कारण त्याला विलंब शुल्क देखील द्यावे लागते. ही व्यवस्था दोन्ही पक्षांना, म्हणजे खरेदीदार आणि विकसक, योग्य वेळेत त्यांच्या कर्तव्यांचे पालन करण्यास प्रवृत्त करते.
जर खरेदीदाराने विशिष्ट वेळेत पैसे न भरल्यास, त्याला ठरलेल्या व्याज दरावर विलंब शुल्क द्यावे लागते. यामुळे विकसकाची आर्थिक अडचण कमी होते आणि खरेदीदाराला वेळेवर पैसे भरण्याची प्रेरणा मिळते. विलंब शुल्काच्या दराचा ठराव रेरा कायद्यात स्पष्ट केला गेला आहे, आणि त्या दराचा अवलंब करणे खरेदीदारांसाठी अनिवार्य आहे. यामुळे प्रकल्पाच्या आर्थिक व्यवस्थेला सुव्यवस्थित आणि अडचणींवर नियंत्रण ठेवता येते.
खरेदीदारांनी प्रकल्पाच्या पूर्ण होण्याच्या नंतर, सहकारी संस्था, सोसायटी किंवा अन्य प्रकारच्या संघटनांची स्थापना करणे आवश्यक आहे. यामुळे सर्व खरेदीदारांच्या हिताचे संरक्षण केले जाते आणि सर्व कार्यांची देखभाल व्यवस्थित होते. प्रकल्पाच्या सामायिक भागांच्या देखभाल आणि व्यवस्थापनासाठी या संघटनांचा अत्यंत महत्त्वाचा रोल आहे. यासोबतच, यामुळे खरेदीदारांचा परस्पर सहकार्य वाढतो आणि त्यांना सामूहिक निर्णय घेण्यास मदत मिळते.
ताबा स्विकारणे (कलम 19(10))
खरेदीदाराला प्रकल्पाच्या भोगवटा प्रमाणपत्राच्या (Completion / Occupancy Certificate) प्राप्तीनंतर दोन महिन्यांच्या आत फ्लॅट, भूखंड किंवा इमारतीचा ताबा स्वीकारणे आवश्यक आहे. या मुदतीत ताबा न घेतल्यास, त्यांचे कायदेशीर हक्क प्रभावित होऊ शकतात. तसेच, खरेदीदारासाठी ते भविष्यातील कायदेशीर आणि तांत्रिक अडचणी निर्माण करू शकते. यामुळे विकसकाला आणि खरेदीदाराला आपापली जबाबदारी पार करण्यासाठी प्रोत्साहन मिळते.
खरेदीदारांनी विकसकासोबत मिळून फ्लॅट, भूखंड किंवा इमारतीच्या मालकीच्या नोंदणी कागदपत्रांवर सहकार्य करणे आवश्यक आहे. रेरा कायद्यानुसार, मालकीच्या अधिकारांची सुरक्षा सुनिश्चित करण्यासाठी, खरेदीदारांना नोंदणी प्रक्रियेत सहभागी होणे आवश्यक आहे. यामुळे त्यांच्या मालकीच्या अधिकाराची कायदेशीर मान्यता प्राप्त होते, आणि भविष्यातील कोणत्याही कायदेशीर समस्यांपासून ते सुरक्षित राहतात.
रेरा कायदा खरेदीदारांच्या हक्कांचे संरक्षण करण्यासाठी एक प्रभावी उपाय म्हणून कार्य करतो. यामुळे खरेदीदारांना प्रकल्पाच्या गुणवत्ता, प्रमाणपत्रे, रजिस्ट्रेशन आणि विक्रेत्याच्या जबाबदाऱ्यांविषयी पूर्ण माहिती मिळवता येते. खरेदीदारांना त्यांच्या मालमत्तेच्या अधिकारांचे उल्लंघन किंवा धोके टाळण्याची संधी मिळते. प्रकल्पाच्या स्थितीची सत्यता तपासणे आणि कराराच्या शर्तींची पूर्ण समज असणे, हे त्यांचे हक्क सुरक्षित ठेवण्यासाठी महत्त्वाचे ठरते.
तुम्ही रिअल इस्टेट क्षेत्रातील निर्णय घेत असताना कायदेशीर सल्ला घेतल्यास तुम्हाला योग्य मार्गदर्शन मिळू शकते.कायदेशीर सल्ला घेतल्याने तुम्ही रेरा कायद्यानुसार तुमच्या अधिकारांचे योग्य पालन सुनिश्चित करू शकता. अशावेळी तुम्ही www.asmlegalservices.in आणि www.lifeandlaw.in द्वारे सदर लेख लिहिणाऱ्या वकिलांचा सल्ला घेऊ शकता, ज्यामुळे भविष्यातील कायदेशीर अडचणी टाळता येऊ शकतात.
Adv. Abdul Mulla (Mob. No. 937 007 2022) is a seasoned legal professional with over 18 years of experience in advocacy, specializing in diverse areas of law, including Real Estate and Property Law, Matrimonial and Divorce Matters, Litigation and Dispute Resolution, and Will and Succession Planning. read more….
Copyright BlazeThemes. 2025
