प्रॉपर्टी खरेदी हा प्रत्येकासाठी मोठा आणि महत्त्वाचा आर्थिक निर्णय असतो. ही गुंतवणूक दीर्घकालीन लाभ देणारी असली तरी त्यासोबत काही कायदेशीर जोखमीही असतात. अनेक वेळा खरेदीदार मालमत्तेच्या कायदेशीर स्थितीकडे दुर्लक्ष करतात आणि त्याचा फटका त्यांना पुढे बसतो. 

प्रॉपर्टी व्यवहारातील फसवणूक, मालमत्तेवरील तारण, वारसा हक्काचे दावे किंवा न्यायालयीन वाद यांसारख्या अडचणी टाळण्यासाठी योग्य शहानिशी करणे आवश्यक आहे. यासाठीच सर्च रिपोर्ट हा मालमत्ता खरेदी करण्यापूर्वी तपासण्याचा महत्त्वाचा टप्पा मानला जातो.

या लेखामध्ये सर्च रिपोर्टचे महत्त्व, त्यामधील बाबी आणि तो नसल्यास होणाऱ्या संभाव्य धोक्यांविषयी चर्चा केली आहे.

सर्च रिपोर्ट म्हणजे काय? (What is a Search Report?)

सर्च रिपोर्ट हा मालमत्तेच्या कायदेशीर स्थितीचा तपशीलवार अहवाल असून तो प्रॉपर्टी व्यवहार करण्यापूर्वी विक्रेत्याचा मालकी  हक्क आणि मालमत्तेवरील कोणत्याही कायदेशीर बंधनांची शहानिशा करण्यासाठी तयार केला जातो. या अहवालाद्वारे खरेदीदारास सदर मालमत्ता विक्रीस पात्र आहे की नाही, ती कोणत्याही वादाच्या अधीन आहे का, तिच्यावर कोणतेही कर्ज, तारण किंवा अन्य कायदेशीर अडचणी आहेत का, याची स्पष्ट माहिती मिळते.

सर्च रिपोर्ट मुख्यतः वकिलांकडून, कायदेशीर तज्ज्ञांकडून तयार केला जातो. त्यामध्ये मालमत्तेच्या मालकी  साखळीचे विश्लेषण, फेरफार नोंदींची तपासणी, तारण अथवा बंधपत्राची माहिती, न्यायालयीन वाद यांसारख्या बाबींचा समावेश असतो. 

सर्च रिपोर्टमध्ये कोणती माहिती असते? (What Information is Included in a Search Report?)

1. प्रॉपर्टी कार्ड, 7/12 उतारा आणि फेरफार नोंदी – मालमत्तेच्या सध्याच्या मालकाची माहिती, जमिनीचा प्रकार, आणि शासकीय कागदपत्रे 
2. मालकी हक्काचा इतिहास – मालमत्तेचे मागील व्यवहार, हस्तांतरणाच्या नोंदी, आणि वारसा हक्कासंबंधी नोंदी.
3. तारण व कर्जाची माहिती – मालमत्तेवर बँक किंवा वित्तीय संस्थांचे तारण किंवा कोणतेही कर्ज आहे का, याचा तपशील.
4. न्यायालयीन प्रकरणे आणि कायदेशीर वाद – मालमत्तेशी संबंधित कोणतेही न्यायालयीन वाद किंवा कायदेशीर दावे आहेत का, याची नोंद.
5. सरकारी योजनांमधील समावेश – मालमत्ता सरकारच्या कोणत्याही विकास योजनेत किंवा भूसंपादनाच्या प्रक्रियेत आहे का, याची माहिती.
6. विकास नियंत्रण आणि झोनिंग नियम – मालमत्तेवरील विकाससंबंधी निर्बंध, जमिनीचा वापर आणि बांधकाम नियम.
7. कर आणि थकबाकीची माहिती – मालमत्तेवरील अनपेड प्रॉपर्टी कर किंवा अन्य कोणतीही शासकीय थकबाकी.
8. भाडेकरार किंवा परस्पर करार – मालमत्ता कोणत्याही रजिस्टर्ड भाडेकरार, लीज, किंवा इतर कराराखाली आहे का, याचा तपशील.

सर्च रिपोर्ट का आवश्यक आहे? (Why is a Search Report Necessary?)

1. भविष्यकालीन  वाद टाळण्यासाठी

सर्च रिपोर्टद्वारे मालमत्तेवर असलेले कोणतेही तारण, न्यायालयीन वाद किंवा शासकीय निर्बंध ओळखता येतात. जर मालमत्ता बँकेच्या कर्जाखाली असेल किंवा कोणत्याही कायदेशीर गुंतागुंतीत अडकलेली असेल, तर खरेदीदार भविष्यात मोठ्या अडचणीत येऊ शकतो. त्यामुळे व्यवहाराच्या आधीच या बाबींची खात्री करणे महत्त्वाचे आहे.

तसेच काही वेळा मालमत्तेवर नगरपालिका, महापालिका किंवा इतर शासकीय यंत्रणांचे निर्बंध असतात. प्रॉपर्टी कोणत्या आरक्षित जमिनीत येते का, तिचे बांधकाम कायदेशीर आहे का, हे तपासणे आवश्यक असते. अन्यथा, भविष्यात प्रशासनाकडून मालमत्ता जप्त होण्याचा धोका निर्माण होतो.

2. मालकी  हक्क निश्चित करण्यासाठी

मालमत्ता विक्रेत्याच्या नावावर खरी आहे का, त्याची  मालकी  योग्यरित्या हस्तांतरित झाली  आहे का, हे तपासण्यासाठी सर्च रिपोर्ट उपयुक्त ठरतो. वारसांमध्ये जर वाद असतील किंवा चुकीच्या व्यक्तीने मालमत्तेचा दावा केला असेल, तर खरेदीदाराची गुंतवणूक धोक्यात येऊ शकते. त्यामुळे मालकी हक्काची साखळी तपासणे गरजेचे असते.

3. फसवणुकी पासून बचाव करण्यासाठी

आजच्या काळात प्रॉपर्टी व्यवहारात अनेक प्रकारच्या फसवणुकीच्या घटना घडतात. एकाच मालमत्तेची विक्री एकाहून अधिक लोकांना केली जाणे, खोटी कागदपत्रे तयार करून मालमत्ता विकणे यासारख्या प्रकरणांमध्ये खरेदीदार फसला जातो. सर्च रिपोर्ट घेतल्यास अशा प्रकारच्या फसवणुकीपासून संरक्षण मिळते.

सर्च रिपोर्ट कसा आणि कोठे मिळतो? (How and Where to Obtain a Search Report?)

सर्च रिपोर्ट मिळवण्यासाठी खालील प्रमुख स्रोत उपलब्ध आहेत—

1. वकील किंवा कायदेशीर तज्ज्ञ:
   अनुभवी वकील किंवा कायदेशीर तज्ज्ञ सर्च रिपोर्ट तयार करण्यासाठी आवश्यक कागदपत्रे आणि रेकॉर्ड तपासतात. ते उपनिबंधक कार्यालयातून आवश्यक माहिती मिळवतात आणि मालमत्तेच्या मालकी हक्काबाबत सखोल अभ्यास करून अहवाल तयार करतात.अशा वेळी www.asmlegalservices.in किंवा www.lifeandlaw.in द्वारे सदर लेख लिहिणाऱ्या ॲड. अब्दुल मुल्ला तर्फे सर्च रिपोर्ट तयार करून घेणे फायद्याचे ठरेल.

2. स्थानिक उपनिबंधक कार्यालय:
   प्रत्येक मालमत्तेचा व्यवहार उपनिबंधक कार्यालयात नोंदवला जातो. त्यामुळे कोणतीही व्यक्ती तेथे जाऊन संबंधित नोंदी तपासू शकते. उपनिबंधक कार्यालयात मालमत्तेच्या मालकी , फेरफार, तारण आणि इतर कायदेशीर बाबींच्या नोंदी उपलब्ध असतात.

सर्च रिपोर्ट नसल्यास संभाव्य धोके (Risks of Not Having a Search Report)

सर्च रिपोर्टशिवाय मालमत्ता खरेदी केल्यास खरेदीदाराला विविध कायदेशीर, आर्थिक आणि व्यवहारिक अडचणींचा सामना करावा लागू शकतो. खालील संभाव्य धोके उद्भवू शकतात —

1. मालमत्ता फसवणुकीच्या जाळ्यात अडकण्याची शक्यता:
   काही वेळा विक्रेते चुकीची किंवा बनावट कागदपत्रे सादर करून मालमत्तेचा व्यवहार करतात. सर्च रिपोर्टशिवाय खरेदीदार फसवणुकीस बळी पडू शकतो आणि मोठे आर्थिक नुकसान होऊ शकते.
   
2. मालमत्तेवर तारण असल्यास आर्थिक नुकसान:
   काही वेळा विक्रेत्याने बँकेकडून कर्ज घेतलेले असते आणि मालमत्ता गहाण ठेवलेली असते. सर्च रिपोर्टशिवाय खरेदी केल्यास, त्या कर्जाची जबाबदारी नवीन मालकावर पडू शकते.
   
3. कायदेशीर वादविवाद आणि न्यायालयीन प्रक्रिया:
   जर मालमत्ता कोणत्याही न्यायालयीन वादात अडकली असेल किंवा मालकी हक्कावर वाद असेल, तर खरेदीदाराला मोठ्या प्रमाणात वेळ आणि पैसा खर्च करावा लागू शकतो.
   
4. भविष्यात मालकी हक्कावर  शंका निर्माण होण्याची शक्यता:
   जर मालमत्तेचे मालकी हक्काचा  इतिहास योग्य रीतीने तपासला नसेल, तर इतर व्यक्ती त्यावर दावा करू शकतात आणि खरेदीदाराला संपत्ती गमवावी लागू शकते.
   
5. सरकारी नियमन आणि विकास योजनेतील अडचणी:
   काही वेळा सरकार सार्वजनिक प्रकल्पांसाठी मालमत्ता संपादन करते. जर खरेदी करण्यापूर्वी सर्च रिपोर्ट तपासला नाही, तर खरेदीदाराला भविष्यात जमीन संपादनाच्या प्रक्रियेत नुकसान होऊ शकते.
   
6. बांधकाम आणि नियोजन नियमांचा भंग:
   काही वेळा विकसक किंवा बिल्डर नियोजन परवानग्यांशिवाय किंवा अनधिकृत पद्धतीने प्रकल्प विकसित करतात. जर खरेदी करण्यापूर्वी झोनिंग आणि बांधकाम परवानग्या तपासल्या नाहीत, तर खरेदीदाराला महानगरपालिका किंवा स्थानिक प्रशासनाकडून नोटिसा मिळू शकतात.
   
7. अनधिकृत भाडेकरार किंवा लीज:
   जर मालमत्ता कोणत्याही व्यक्तीला भाडे किंवा लीजवर दिली गेली असेल आणि खरेदीपूर्वी ती माहिती घेतली गेली नाही, तर नवीन मालकाला कायदेशीररित्या भाडेकरुला बाहेर काढण्यासाठी मोठा कायदेशीर संघर्ष करावा लागू शकतो.

समारोप 

संपत्ती खरेदी-विक्री हा मोठ्या गुंतवणुकीचा आणि दीर्घकालीन परिणाम करणारा निर्णय असतो. त्यामुळे कोणत्याही व्यवहारापूर्वी मालमत्तेचा सर्च रिपोर्ट तयार करणे अत्यंत आवश्यक आहे. योग्य सर्च रिपोर्ट असल्यास खरेदीदार भविष्यातील आर्थिक व कायदेशीर अडचणींपासून वाचू शकतो आणि सुरक्षित व्यवहार सुनिश्चित करू शकतो.

मालमत्ता व्यवहार करताना कायदेशीर सल्ला घेणे हे तितकेच महत्त्वाचे आहे. अनुभवी वकीलांच्या मार्गदर्शनाखाली सर्च रिपोर्ट तयार करणे आणि त्याचे योग्य विश्लेषण करणे आवश्यक आहे. त्यामुळे व्यवहार अधिक विश्वासार्ह आणि सुरक्षित होतो. मालमत्ता व्यवहारासंबंधी सखोल मार्गदर्शन आणि कायदेशीर सल्ल्यासाठी www.asmlegalservices.in किंवा www.lifeandlaw.in द्वारे सदर लेख लिहिणाऱ्या ॲड. अब्दुल मुल्ला यांचा कायदेशीर सल्ला घेणे व्यवहार करण्यापूर्वी महत्वाचे ठरू शकते. 

Adv. A. S. Mulla

Adv. Abdul Mulla (Mob. No. 937 007 2022) is a seasoned legal professional with over 18 years of experience in advocacy, specializing in diverse areas of law, including Real Estate and Property Law, Matrimonial and Divorce Matters, Litigation and Dispute Resolution, and Will and Succession Planning. read more….